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【法眼看法】物业服务企业追缴物业服务费的前置程序-凯发登录地址

案情简介:

刘某某系该小区业主,多年来一直拒缴物业费,物业公司催缴未果,遂将其起诉法庭。被告刘某某辩称:“业主委员会的督促、限期交纳物业服务费的行为是物业服务企业追缴物业服务费的前置程序,请求法院驳回原告请求。”

法院判决:

本院认为,原、被告签订的前期物业管理服务协议系双方当事人真实意思表示,不违反法律禁止性规定,应属有效,各方当事人应当按照协议约定履行义务。被告未按时交纳物管费,已违反合同约定,应当承担支付义务。被告称原告的起诉应当有前置督促程序,但该程序并非法定前置程序,本院对被告的该项辩称不予采信;被告称前期物业管理服务协议第五、六条应为无效协议,但该两条内容并不存在无效的情形,对被告的该项辩称本院不予采信。现原告要求被告支付物业服务费12170元的诉请,有事实和法律依据,本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请,因双方在协议中对交纳时间笼统的约定为按季、年交纳,并未明确约定支付物业服务费的时间,对违约金金额无法确定,故本院对原告的该项诉请,本院不予支持。

解析:

根据《物业管理条例》第67条:“违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。”该规定仅为业主委员会的权利与职责,并非是设定物业公司主张权利的前置条件。不能得出没有经过业主委员会的督促交费程序,物业公司就没有起诉的权利。物业公司在起诉前,通过书面催交,可以提醒忘记交纳物业费的业主主动去交纳,也是物业公司与欠费的业主之间进行沟通的机会,便于了解业主的请求,缓解物业公司与业主的关系,促进小区的和谐。

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